На покупку дома в Монте-Карло москвичу придется копить 250 лет

03 / 08 / 2010 У россиян, одолеваемых настойчивыми призывами купить домик на морском побережье в теплой чужой стране, наконец, появилась возможность узнать, сколько лет жизни им надо работать на голубую мечту — на рынке появилось исследование, определяющее индекс доступности зарубежной курортной недвижимости. Согласно этому исследованию, за год работы россиянин может накопить лишь на половину однушки в Египте или на 0,3 кв. м в Монако.

Согласно очередному исследованию Международного агентства недвижимости Gordon Rock, за год, с учетом цен, актуальных на середину 2010 года, среднестатистический россиянин может заработать лишь 6,3 кв. м недвижимости на «усредненном» зарубежном курорте на побережье моря или океана, москвич— на 10.5 кв.метра, гражданин Украины— на 2.4 кв.метра, а киевлянин— на 3.7 кв.метра. Степень доступности недвижимости в 30 странах, которые проанализировали в компании, при этом может отличаться в десятки раз. Больше всего россиянам открыт Египет, где за годовую зарплату наш соотечественник может купить целых 16,5 кв. метра, то есть половину небольшой квартиры. Самой недоступной является недвижимость в Монако, где средней зарплаты хватит лишь на 0,3 кв.метров.

Куплю 40 см в Монако
Создавая свой индекс доступности и таблицу средних по 30 зарубежным странам, специалисты Gordon Rock, видимо во избежание обвинения их в вычислении «средней температуры по больнице», оговорили ряд условий. Так, информация о средней заработной плате основывалась на данных Росстата России и Госкомстата Украины (согласно данным Росстата зарплата госслужащих в первом квартале 2010 г. выросла на 1,6% и составила 24 500 руб., муниципальных— на 3,1%, достигнув 22 900 руб.)

Копить на недорогую квартиру на зарубежном курорте должен, как минимум, один член семьи из двух работающих. Сам предмет мечты должен представлять собой квартиру небольшой площади с чистовой отделкой, расположенную в построенном новом жилом комплексе с минимальной инфраструктурой, на удалении не более 15 минут ходьбы от пляжа и не далее 1 часа езды от международного аэропорта. «Значение индекса доступности отражает „усредненный“ уровень доступности зарубежной курортной недвижимости— поскольку базируется на стоимости квадратного метра, усредненного для 30 курортных стран— с учетом популярности этих стран с точки зрения приобретения там недвижимости россиянами»,— говорится в исследовании.

Сколько вешать в граммах
С учетом этих условий, по данным Gordon Rock, россиянин после года работы может смело рассчитывать на покупку 13,2 кв. метров в Турции и 11,0 кв. м в Таиланде. Далее по мере убывания доступности следуют: недвижимость Болгарии и США— по 8.8 кв.м, Крыма— 8.2, Черногории— 6.0, Израиля— 5.7, Хорватии— 5.5, Кипра, Греции и Латвии— 5.3, Испании и Австралии— 4.5, Португалии— 4.4, ОАЭ— 3.8, Италии и Китая— 3.7, Панамы— 3.4, Франции— 2.6 кв.метра за год работы, ну и в завершении списка— пресловутые сантиметры в Монако.

Москвичам, чья средняя зарплата на 68% выше средней зарплаты по России, повезло больше: за год работы мы можем приобрести в Египте небольшую квартиру-студию площадью 27.7 кв.м и целых 0,4 кв. м в Монако.

Медитируем на доступность
Комментируя результаты исследования, Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock сообщил GZT.ru, что в 2010 году по сравнению с прошлым, индекс доступности зарубежной курортной недвижимости продемонстрировал положительную динамику. Это обусловлено, с одной стороны, достаточно низким посткризисным уровнем цен на недвижимость за рубежом, а с другой стороны, ростом зарплат россиян и укреплением курса рубля по отношению к евро и доллару. «На ближайшие годы можно прогнозировать дальнейший рост доступности недвижимости за рубежом для россиян. Эта позитивная тенденция будет обусловлена постепенным ростом доходов россиян до среднеевропейского уровня— в условиях умеренного роста стоимости зарубежной недвижимости. Не удивлюсь, если через 5 лет уже не только москвич, но и среднестатистический россиянин на свою годовую зарплату сможет приобрести небольшую квартиру на зарубежном курорте»,— считает Станислав Зигель.

По его словам, в исследовании не указаны такие дорогие курорты, как, допустим, Лазурный Берег во Франции (иначе как можно было бы объяснить среднюю цену на недвижимость во Франции в размере 2500 евро за кв. м). «Мы показывали, на что может рассчитывать средний россиянин с доходом чуть выше самой низкой планки, желающий иметь свой угол на море, который бы еще мог приносить ему доход»,— говорит глава компании.

Дом в Болгарии вместо квартиры в хрущевке
Москвичам постоянно предлагают подсчитать, что можно купить за рубежом в обмен на их неоправданно дорогую квартиру в хрущевке: небольшую студию во Франции или дом на Кипре, Черногории или Болгарии. Дело за малым— продать квартиру и приобрести зарубежный актив.

Как объясняет Дмитрий Кленов, партнер UFG Wealth Management, преимуществом зарубежной недвижимости для наших покупателей может быть ее относительная дешевизна и доступность и дешевизна местной ипотеки. «Когда люди видят подобное предложение, то думают— почему бы не купить дом в Испании или Италии, вместо того, чтобы копить 10 лет на квартиру в Москве. Даже состоятельные клиенты были очарованы местными условиями, когда выяснялось, что их дом на Рублевке стоил как 3–4 замка в Париже на берегу Луары с 30–40 га земли— 3,5 млн евро вместо 10 млн. В итоге сегодня зарубежный рынок недвижимости, тот же Лазурный берег, оказался под гнетом русских, а в Форте-дей-Марми в Тоскане запретили продавать недвижимость гражданам России»,— говорит Дмитрий Кленов.

Как считает Юлия Титова, руководитель Департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость», если в Москве нет крыши над головой, то нет смысла и в покупке заграничного жилья: как правило, такая недвижимость для ее приобретателя— далеко не первая, и даже не вторая. У людей, как правило, есть и квартира, и дом. «Продавать свое жилье в „хрущевке“ в обмен на квартиру у моря в другой стране ни в коем случае нельзя! Всегда должен оставаться какой-то запасной аэродром, иначе человек может потерять и прописку, и гражданство. Бросать все нажитое и жить за рубежом получается далеко не у всех— многие возвращаются, особенно если в другой стране нет своего бизнеса, а приехать-то и некуда»,— предостерегает Юлия Титова.

По ее словам, в целом доход от сдачи в аренду зарубежного жилья сегодня не так уж и велик— он составляет всего 2–6%. «При этом, как правило, наши соотечественники планируют часть времени недвижимость сдавать, а часть времени, и обычно в самый высокий курортный сезон, в ней жить. Не понимая, что такой подход деловым назвать уже никак нельзя— кто же будет арендовать это курортное жилье в не сезон, на какой доход можно тогда рассчитывать?»,— удивляется Юлия Титова.

Цена обслуживания зарубежной недвижимости, по словам Дмитрия Кленова, зависит от самого объекта: эксплуатация тех же замков может стоит все 50% от их стоимости в год, а дома в дачных поселках— 1–2%. Нужно иметь в виду, говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, что эксплуатация недвижимости за рубежом часто носит сезонный характер. «При сдаче в аренду на Западе крайне велики аппетиты западных же риэлторов. Стоимость обслуживания и коммунальных услуг на порядок превосходит все мыслимые россиянину величины. Другим важным фактором становятся налоги, которые могут быть в виде штрафа увеличены в 10 раз! При этом размер налогов для гражданина, не проживающего в стране, могут оказаться эдак раз в 20 выше, чем для постоянного (живущего более 182 дней в году) жителя»,- информирует Георгий Дзагуров.

«Суперсладкая» недвижимость
«Россияне отличаются своим особым видом на вещи. Помните: „умом Россию не понять“? Вот и выглядят покупки россиян столь частыми на фоне полного отсутствия интереса у иных более опытных западных покупателей.— говорит Георгий Дзагуров.— Кризис показал, что покупать нужно то, что действительно потребуется. Я лично мало знаю россиян, которые нуждаются в зарубежной недвижимости, и куда больше тех, кто ею уже владеет». Как считает Георгий Дзагуров, для кого-то дом у чужого моря— это так называемый запасной аэродром или просто единственный путь обеспечить себе и своим близким достойный уровень проживания и безопасности. «Для других- инвестиция, так как сделка выглядит очень привлекательной, а уж западники умеют представить объект суперсладким. Для прочих— это возможность вложиться на альтернативном рынке, то есть диверсифицировать свои вложения в недвижимость. Управление объектами недвижимости в Европе не приносит дохода даже мало-мальски сравнимого с российскими аналогами, ведь вся курортная недвижимость имеет фактор сезонности, а инвестиции в недвижимость окупаются в некоем соотношении со ставкой кредитования или банковского депозита»,— рассказывает глава Penny Lane Realty.

Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank объясняет, что клиенты их компании— как правило, состоятельные покупатели, располагающие бюджетом на покупку от $ 1 млн,— не рассматривают зарубежную недвижимость как чистую инвестицию, скорее речь идет о lifestyle + investment, то есть апартаменты в Лондоне или вилла на Лазурном берегу приобретаются «для себя». «Конечно, в Лондоне можно говорить о том, что доход от аренды позволит покрыть расходы на обслуживание ипотечного кредита, а capital gain (рост стоимости жилья с течением времени) при перепродаже будет зависеть от дальнейшей динамики рынка, точно предсказать которую в долгосрочной перспективе не представляется возможным. Впрочем, мы отмечаем, что в последнее время со стороны наших соотечественников повысился спрос на долгосрочные проекты в Лондоне, в которых они могли бы выступить в роли инвесторов или содевелоперов (проекты на начальных этапах строительства)»,— говорит Елена Юргенева.

Источник: www.gzt.ru