Сделки с недвижимостью - юридические аспекты
18 / 02 / 2013
Сделки с недвижимостью наиболее сложные в гражданском обороте, как никакие другие они требуют правового сопровождения. Особенно важна юридическая экспертиза договоров продажи нежилых зданий или помещений. Разобраться во всех этих вопросах и юридических аспектах нам поможет
бесплатный сайт агентства недвижимости Anesta.ru.
Чаще всего собственниками такой недвижимости являются юридические лица. Поэтому при заключении сделки необходимо проверить статус продавца. Установив его организационно-правовую форму, нужно изучить пакет уставных документов, проверить полномочия руководителя, в том числе на отчуждение имущества.
В случае, если договор подписывается уполномоченным представителем по доверенности, нужно обратить внимание на срок ее действия и объем предоставленных по ней полномочий.
Как правило, в отношении нежилых зданий, заказывается оценка. Отчет оценщика, устанавливающий рыночную стоимость объекта, позволяет определить является ли сделка крупной для продавца. Если цена недвижимости больше 25% стоимости балансовых активов общества, необходимо ее одобрение учредителями. В протоколе общего собрания участников должны быть определены все существенные условия одобряемого договора – наименование объекта, его адрес, площадь, цена продажи, условия расчетов.
Если крупная сделка будет заключена без одобрения учредителей, она может быть признана в судебном порядке недействительной.
Разумеется, необходимо детально изучить и документы на сам объект недвижимости – свидетельство о праве собственности и правоустанавливающий документ. Для определения чистоты сделки последний наиболее важен. Это может быть какой-либо гражданско-правовой договор, по которому продавец приобрел право собственности, а также судебное решение или договор на приватизацию с приложением акта приема-передачи, либо приравненный к нему пункт должен быть в договоре.
Технический паспорт позволит установить наличие несанкционированных перепланировок. Земля, на которой расположен объект, также должна принадлежать продавцу на праве собственности или быть предоставленной в аренду. Если земельный участок арендуется, нужно запросить соответствующий договор и кадастровый паспорт для определения условий его использования, а также возможности дальнейшего переоформления на нового собственника здания.
Выписка из ЕГРП позволит установить ограничения в обороте объекта – ипотеку или наложенный по судебному решению арест.
Из-за многочисленных тонкостей такой сделки лучше доверить работу по ее сопровождению профессионалам. Это поможет покупателю сэкономить время и избежать финансовых рисков и судебных разбирательств.