Как классифицируют офисную недвижимость в Москве
18 / 02 / 2013
Началось все еще в 2003 году, когда Московский исследовательский форум установил первую систему градации недвижимости для офисов. В 2006 году именно для московских офисов была принята новая усовершенствованная система, хотя другие города в большинстве своем продолжают использовать старую систему образца 2003-го. Эта система необходима для классификации и определения принадлежности к тому или иному классу если требуется
продажа зданий в Москве или сдача их в аренду.
Класс А. К нему относятся офисы в новых бизнес-центрах, с хорошей развязкой и расположением относительно центра города. Включает в себя наличие парковки, зон отдыхов для сотрудников, хорошую инфраструктуру. В таких офисах могут обычно располагаться лишь крупные компании. Класс А делится на подклассы: А+, А, А-.
Требования к подклассу А: полный контроль микроклимата в сооружении, высота этажа не менее 3,6 метра, возможность изменения дизайна арендуемого помещения арендатором, качественно оформленная документация, новостройка.
Требования к подклассу А+ несколько лояльнее. Здесь важно, чтобы имелись источники бесперебойного питания, охраняемая большая парковка, опять же микроклимат-контроль, надежные системы защиты и безопасности. Что касается здания, то оно может быть если и не новым, то добротно реконструированным.
Требования к подклассу А- самые низкие, из всех вышеперечисленных подклассов. Допускается наличие не такой эффективной планировки, допускается двухтрубная воздушно-вентиляционная система (в то время, как для других подклассов она должна быть четырехтрубной), допускается классифицировать под этот класс здания, которые были полностью реконструированы еще в 90-е годы.
Класс В. Те, кому в силу своей катастрофически дорогой арендной цены Класс А не подходит, могут спокойно расположиться в офисных помещениях, помеченных классом В. В большинстве своих случаев, здания класса В представляют собой бывшие здания, которые когда-то относились к классу А. Обычно это происходит после 5-7 лет их эксплуатации под знаком класса А. Также это могут быть и новостройки, но в связи с не совсем удачным расположением относительно центра города, переведенные в эту категорию.
Старинные особняки, подвергшиеся реконструкции, также входят в класс В, который в свою очередь делится на подклассы В+ и В-.
Подкласс В+. Обычно это здание, которое по одному или нескольким параметрам не попало в подкласс А-.
Основное отличие кроется в архитектурных и инженерных элементах. Как пример приведу допустимую нагрузку на перекрытия между этажами. Если для категории А эта цифра составляет не менее 400 кг и является обязательной, то для категории В она является всего лишь допустимой. В подклассе В+ имеется хорошо налаженная система управления, а также система контроля климата.
Подкласс В-. Одним из главных отличий – расположение в том месте, где здания, находящиеся рядом, могут ударить по имиджу компании арендатора. Например, кладбище, свалка, тюрьма. Также имеется довольно-таки неудобное расположение относительно транспортных развязок. В остальном же подклассы В+ и В- более ничем не разнятся.
Класс С. Офисные помещения, которые не удовлетворяют хотя бы по одному параметру класса В, относятся именно к этой категории. Сюда относят реконструированные здания с косметическим ремонтом, с хорошей вентиляционной системой подачи воздуха. Объекты класса С также должны хорошо охраняться, а арендодатель должен иметь добротную репутацию.