Бизнес-центры вступили в ценовую войну за арендаторов

05 / 09 / 2015 Несмотря на проблемы белорусской экономики, офисная недвижимость развивается по жесткому, но предсказуемому сценарию. Такое мнение "Ежедневнику" высказал партнер и директор по брокериджу компании Colliers International в Беларуси Андрей Алёшкин.

Как отмечает эксперт, в 2015 году уже введено в эксплуатацию около 68 тыс. квадратных метров арендопригодных площадей (GLA) офисной недвижимости. По итогам всего года ожидается, что рынок прирастет более чем 250 тысячами квадратных метров. Переносы ввода на 2016 год если и будут, то незначительные. Этот фактор, а также отложенное предложение, которое формировалось в последние годы, оказывает существенное влияние на ставки аренды.

"Тут даже если не брать в расчет экономическую ситуацию, арендные ставки все равно должны были пойти вниз", - отмечает Андрей Алёшкин. По словам эксперта, подсчитать средний уровень снижения ставок аренды достаточно сложно, поскольку рынок сейчас неоднородный.

"Безусловно, те девелоперы, которые строят за свои средства, без привлеченных кредитов, они сейчас откровенно демпингуют на рынке и ставят очень низкие ставки, чтобы заполнить объект. Это нормальная в их понимании политика. Соответственно, все остальные бизнес-центры, смотря на это, тоже вынуждены корректировать ставки, чтобы не упускать своих клиентов", -- рассказал Андрей Алешкин. Однако, отмечает эксперт, некоторые девелоперы по-прежнему пытаются удержать высокие ставки, держа пустыми целые этажи. Правда, сейчас уже дрогнули и самые упрямые.

В целом же на рынке сейчас идет существенное снижение ставок аренды. Есть примеры, когда девелоперы снижают ставки глобально, буквально вдвое, сдавая новые арендные площади по 10-12 евро за квадрат.

"Это за хорошее здание с системой кондиционирования, хорошей парковкой и уже начисленным НДС. Тут даже если тебя на нынешнем месте все устраивает, невольно задумаешься о переезде", - отмечает эксперт. По его мнению, сейчас на рынке серьезно усилилась конкуренция между девелоперами, которые начали соревноваться между собой в том, кто предложит более привлекательные условия аренды. Некоторые даже предлагают на первые 3-6 месяцев нулевые ставки, лишь бы заполнить площади.

"Ведь удержать арендатора значительно проще, чем заманить к себе, поэтому игроки рынка и идут на беспрецедентные акции с целью привлечения арендаторов в новые бизнес-центры", - отмечает Андрей Алёшкин. По мнению эксперта, помимо насыщения рынка на снижение ставок аренды в офисной недвижимости оказало влияние и снижение курса рубля.

"Понятно, что арендаторы, как только белорусский рубль начал падать, пошли к девелоперам и начали требовать снижения цены. Арендаторы смотрят на ситуацию только со своей точки зрения. Они не задумываются над тем, что девелоперам нужно еще и кредиты в валюте отдавать. Поэтому не хотелось бы резкого обвала на рынке и какой-то паники. Я не приверженец того, чтобы кричать, что еще дна нет, давайте снижать! Нужно смотреть на рынок в целом, как он развивается, и делать так, чтобы всем было комфортно: и арендаторам, и девелоперам, и банкам. А если смотреть только со стороны арендаторов, то да, нужно снижать ставки до 5 евро. Но это неправильно", -- высказал свое мнение по ситуации Андрей Алешкин.

По мнению эксперта Colliers International, влияние на рынок офисной недвижимости оказывают и те объекты, которые находятся в собственности государства и которые рассчитывают ставки аренды в рублях. На этом сегменте ставки в рублях либо остались на уровне, сформированном в момент установления нового размера базовой арендной величины, либо выросли весьма незначительно, в то время как рубль подешевел к доллару и евро более чем на 45% к уровню до 19 декабря 2014 года.

Как отмечает эксперт, тем девелоперам, которые вывели свои объекты на рынок в прошлые годы, сегодня удается найти общий язык с арендаторами. Как правило, эти объекты имеют устоявшуюся репутацию, постоянных арендаторов и хорошую заполняемость. Здесь ставки аренды снизились незначительно. А вот новым бизнес-центрам приходится выходить на рынок в весьма непростых условиях. Есть даже пример, когда открывшийся бизнес-центр практически полностью стоит пустым.

Впрочем, отмечает Андрей Алёшкин, пустой бизнес-центр вовсе не означает банкротство девелопера, хотя, может быть, это и логично.

"Как правило, бизнес белорусских девелоперов диверсифицирован и они имеют возможность прикрыть проблемные участки из других направлений", - заявил "Ежедневнику" эксперт. Однако сейчас на рынке спекулятивное время и вполне возможно, что следует ожидать крупных сделок по продаже подобных объектов. По словам Андрея Алёшкина, уже сейчас идет обсуждение нескольких таких сделок, и покупатель имеет возможность купить по хорошей цене готовый бизнес-центр, который потом может приносить солидную прибыль.

В целом же, рынок офисной недвижимости развивается по предсказуемому сценарию. Независимо от экономической ситуации в стране, все те явления, которые происходят сейчас, были ожидаемы экспертами.

"Все удивлялись тому, что в центре Риги аренда стоит 10 евро. Мы сейчас тоже движемся к этому. Правда, в Латвии кредиты более дешевые, поэтому девелоперам легче входить в новые проекты. Но сейчас, когда рынок насытился, в Беларуси будет невыгодно строить новые объекты на нынешних кредитных условиях. Это значит, что и банки вынуждены будут пойти на какие-то уступки девелоперам", - отметил эксперт.