Рынок недвижимости: итоги кризиса, перспективы развития

25 / 01 / 2010 Чем отличился минский рынок недвижимости в прошедшем году и во что это может вылиться в году нынешнем -- на эти и другие вопросы отвечает руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович.

- Владимир Иванович, Вы, как эксперт и профучастник рынка недвижимости, на что обратили внимание в прошлом году прежде всего?

- Среди приятных сюрпризов 2009 года я бы выделил в первую очередь приход на рынок недвижимости, жилой и коммерческой, девелоперов с амбициозными проектами и с академическими, признанными во всем мире, подходами к реализации проектов, то есть к девелопменту.
В прошлом году мы, например, впервые получили заказ, и не один, на комплексное обслуживание девелоперского проекта, включающего предпроектную проработку концепции.

- Вы полагаете, этот качественный переход произошел сам собой, или все-таки благодаря кризису?

- Думаю, что кризис оказался ускорителем данного процесса. Он показал, чем может грозить девелоперу неправильный подход к реализации проекта.
В прошлом году проявились объекты, которые неизбежно потеряют свою способность приносить доход в обозримом будущем. В первую очередь это касается торговых объектов. Одни из них, уже построенные, могут вскоре закрыться, другие на стадии строительства будут заморожены или перепрофилированы в силу полной неконкурентоспособности и непродуманности концепции.
Та же участь постигнет и некоторых представителей офисной недвижимости. Но процесс их деградации в силу специфики данного сектора рынка окажется более длительным. В сегменте жилой недвижимости это выливается в крайне низкую рентабельность при реализации.

- Какова доля таких объектов-неудачников в общем объеме рынка?

- По нашим оценкам 30- 40 % рынка

- А может причина появления объектов-неудачников вовсе не в отсутствии хорошо продуманной концепции, а в неумении продать объект?

- Если объект создан с серьёзными ошибками, не помогут никакие чудеса при реализации, однако и к реализации нужен концептуальный подход. На обоих рынках недвижимости (жилой и коммерческой) можно выделить пока немногочисленную группу девелоперов, задумывающихся о реализации объектов заранее и серьёзно. Я бы их отнес к группе девелоперов новой волны, о которых я упоминал вначале. Для них совершенно очевидно, что реализация (продажа) объекта или брокеридж – это целая система, комплекс взаимозависимых мер и действий, зависящих от множества внешних факторов и специфических особенностей самого проекта.

Застройщики, представляющие вторую – более многочисленную группу, с проектами, находящимися на завершающей стадии реализации, столкнувшись с кризисом, стали массово создавать собственные службы реализации (продаж), параллельно поддерживая при этом бессистемные отношения с риэлтерами. Такая деятельность большого эффекта не приносит и не свойственна девелопменту вообще, если говорить о мировой практике.

По нашим расчетам, такой непрофессиональный подход к реализации объектов обеспечивает до 10% потерь ожидаемого дохода. К тому же практика показывает, что если служба реализации застройщика сама занимается продажами, то в этом случае очень велика вероятность проявления двух серьезных недостатков. Первое - это вполне понятное желание продавать как можно больше объектов, но при этом почти не заботясь о
максимально приемлемой для рынка цене продажи. И второй негатив – это непрозрачность ценовой политики, характерная для подобного метода реализации, которая к тому же является благоприятной средой для произрастания коррупции внутри девелоперской компании.

Есть примеры компаний с очень амбициозными планами, где, однако, сам руководитель вынужден лично проводить беседы с покупателями и решать, какую скидку дать клиенту и давать ли ее вообще. Это крайне неэффективный и пагубный путь. Система цен и скидок должна быть прозрачна – ни больше, ни меньше.
Отмечу, что на практике, если нам не удается убедить застройщика в ущербности бессистемного и непрозрачного подхода к ценовой политике, мы отказываемся от заключения контракта с ним, какими бы заманчивыми не казались перспективы сотрудничества.

В то же время я нисколько не сомневаюсь в том, что со временем девелоперы поймут всю бесперспективность такого пути и отдадут предпочтение системным, принятым в мировой практике подходам к реализации и обратятся к профессионалам. А созданные службы реализации "отойдут от прилавка" и начнут заниматься маркетингом, анализом и выстраиванием взаимоотношений между застройщиком и риэлтерскими компаниями.
Я также уверен, что к тому моменту и сами риэлтеры усовершенствуют свои методы работы с застройщиками и смогут предложить новые, более эффективные технологии продаж.

Какие тенденции можно выделить ещё?

- Не могу назвать это тенденциями, есть вещи, которые просто удивили. Например, Беларусь – исключительная страна, где как и в прежние годы, собственники (арендодатели) объектов коммерческой недвижимости не проявляли большой заинтересованности в сотрудничестве с риэлтерскими компаниями, а, следовательно, в максимальной заполняемости предназначенных для сдачи в аренду площадей.

- И чем же можно объяснить этот феномен?

- Думаю причина не только в отсутствии конкуренции и привычки считать каждую копейку, как это принято делать в той же Европе, но в первую очередь - в отсутствии рынка инвестиционных продаж.

Когда, например, объект продается инвестору целиком с существующими арендаторами, то для инвестора имеет значение каждый используемый неэффективно метр и сумма, которая в результате теряется из-за этого.
А рынка инвестиционных продаж нет, потому почти ни один торговый или бизнес-центр в Минске не может рассматриваться как объект инвестиционной продажи. Сегодня каждый из них разделен между множеством собственников. И это не очень хорошая перспектива для рынка коммерческой недвижимости.
В то же время есть основания надеяться, что в ближайшие годы в Минске появятся объекты, пригодные для инвестиционных продаж. Я это говорю на том основании, что проекты объектов-аналогов уже заявлены, они находятся на начальной стадии реализации и мы в этом принимаем участие.

На что Вы еще обратили внимание в прошлом году?

- Это касается уже рынка жилья. Удивило то, что жилищные облигации не стали альтернативой долевому строительству даже несмотря на позитивные изменения в законодательстве. Менталитет потребителя, отличающегося консервативностью, и несовершенство схем реализации жилищных облигаций, которые по-прежнему используют застройщики, принижают значимость этой схемы реализации жилья, как эффективной формы привлечения денежных средств в жилищное строительство.

Мы уверены, что в наступившем году отношение к жилищным облигациям у потребителя все же изменится и в лучшую сторону.

В заключение отмечу, что многие проблемы, которые обострил кризис, будут обсуждаться на бизнес-форуме, в рамках которого встретятся ведущие игроки рынка недвижимости Восточной Европы и Беларуси. Этот форум мы проводим в феврале вместе с международной компанией Сushman&Wakefield для наших белорусских партнеров.

Беседу провела Марина СИРОТКО.

PR