Удар по самовольной застройке...

18 / 02 / 2010 Новые правила регулирования в области самовольного строительства содержатся в Законе РБ от 28 декабря 2009 года № 96-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений».

Законом излагается в новой редакции статья 223 Гражданского кодекса (ГК), которая, с одной стороны, предусматривает ужесточение подходов при разрешении вопросов в отношении самовольного строительства, а, с другой стороны, направлена на большую защиту прав добросовестных застройщиков.

В указанной редакции дается новое, более конкретное определение понятию «самовольное строительство» и устанавливается в качестве правила необходимость сноса самовольных построек, расположенных на самовольно занятом земельном участке, земельном участке, используемом не по целевому назначению или на земельном участке, предоставленном с грубым нарушением законодательства.

Суть нарушений

В частности, «деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения)» признается самовольным строительством, если она осуществлена на участке, самовольно занятом, используемом не по целевому назначению или предоставленном землепользователю с нарушениями, либо если само строительство (реконструкция) выполнено без соответствующего разрешения или проектной документации, если таковая требуется по законодательству.

Причем участок считается предоставленным с нарушением законодательства, если он предоставлен: государственным органом, не имеющим на то полномочий; без проведения земельного аукциона, «когда предоставление участка возможно только по результатам аукциона»; с нарушением установленной очередности; без предварительного согласования места размещения участка, если таковое требуется по законодательству.

Но даже если ни одно из вышеперечисленных нарушений не было допущено, строительство (реконструкция) все равно может быть признано самовольным, если оно выполнено «с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил».

Здесь под «существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил» следует понимать «нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта».

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой. А самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено.

В свою очередь лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку традиционным путем, как предусматривает ГК, и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Какие же санкции могут быть применены к гражданину, чьи действия признаются по закону самовольным строительством?

Дом на самовольно занятой территории

Если объект возводился на самовольно занятом участке, то местным исполкомом «принимается, если иное не установлено Президентом РБ, решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель».

В соответствии со статьей 72 Кодекса Республики Беларусь о земле, новая редакция которой также вступает в силу одновременно с новыми изменениями в ГК, «самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него». Исключением являются случаи, когда гражданами используются участи, предоставленные им до 1 января 1999 года для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной так называемым БРТИ квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, строительства и эксплуатации индивидуального гаража для хранения транспортного средства, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию. Самовольным занятием не считается «добросовестное, открытое и непрерывно владение земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет» (первая часть ст. 44 Кодекса о земле), а также использование участков в иных случаях, предусмотренных актами Президента РБ, решениями иных госорганов в соответствии с их компетенцией, либо по постановлению суда.

Самовольно занятый земельный участок возвращается без возмещения лицу затрат, произведенных им за время незаконного использования. Приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, а также снос возведенных на нем строений производятся за счет лица, самовольно занявшего земельный участок.

Возврат самовольно занятого земельного участка производится на основании решения Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета, принятого в соответствии с его компетенцией, о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. В случае отказа лица, самовольно занявшего земельный участок, выполнить соответствующее решение властей, снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние осуществляются исполнительным комитетом. Взыскание затрат понесенных в результате затрат производится в судебном порядке.»

Участок достался с нарушениями

Если строительство признано самовольным по причине использования участка не по назначению либо его предоставления с нарушениями законодательства, а также при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой (законный приобретатель), то в этих случаях власти (облисполком или Мингорисполком) могут принять одно из двух решений, опять же если иное на установлено Президентом РБ: «о сносе самовольной постройки и приведении участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние» или «о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства», состояние. При этом ГК допускает, что за самовольщиком, у которого участок находится в собственности, в пожизненном наследуемом владении, (в том числе за законным приобретателем) по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

И еще по новым правилам подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливает его исполнение.

Между тем отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполкома или невыполнение этого решения в установленный срок признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка. В этом случае местный исполнительный и распорядительный орган (уполномоченная им организация) осуществляет одно из следующих действий: сносит самовольную постройки или приводит ее в прежнее состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), и приводит участок в пригодное состояние. Как третий вариант, местный исполком подает в суд заявление о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозяйными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил).

Кстати, для реализации третьего варианта Законом внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс РБ. В новой редакции изложен в частности Параграф 6 главы 30 ГПК «§ 6. Особенности рассмотрения дел о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права коммунальной собственности на недвижимую вещь».

Отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в законную силу решение областного (Минского городского) исполкома или невыполнение такого решения в установленный срок, признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка (Статья 237 ГК «Отказ от права собственности» в новой редакции).

Земельный надел не при чем

Если же участок был приобретен на законных основания, но его владелец начал стройку либо построил объект без проектной и (или) разрешительной документации, которая требовалась, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норма и правил, то тогда местные (а не региональные) власти вправе принять одно из следующих решений. В частности, если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, то возможно принятие решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке). В противном случае самовольщику прикажут снести самовольную постройки и привести земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние. Если соответствующие нарушения были допущены при реконструкции объекта, то тогда его придется приводить в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние опять же если сохранение самовольной влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. При этом обжалование в установленном порядке решения местного исполкома приостанавливает его исполнение.

Снос за счет «самовольщика»

Следует также отметить, что любое решение местного либо регионального исполкома (в том числе Мингорисполкома), которое предусматривает снос самовольной постройки, приведение ее или участка в прежнее состояние, должно содержать сроки выполнения таких действий. И эти действия обязан выполнять сам самовольщик (законный приобретатель самовольной постройки) и за собственный счет. При этом, если строительство признано самовольным по причине незаконного предоставления «самовольщику» земельного участка либо продажи ему участка с самовольной постройкой, то «самовольщик» после выполнения решения, например, о сносе самовольной постройки вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение такого земельного участка, о возмещении понесенных затрат.

Если самовольщик, законный приобретатель отказывается сам снести (привести в прежнее состояние) самовольную постройки, привести участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние, то это делают местные власти (уполномоченная им организация). Если только самовольщик не обжаловал в установленном порядке соответствующее решение исполкома.

Взыскание понесенных местными властями соответствующих затрат производится в судебном порядке.

В том случае если «самовольщик» оказался таковым по вине местных органов власти (их должностных лиц) либо иного государственного органа, который предоставил участок, не имея на то полномочий, то причиненный добросовестному землепользователю вред возмещается «за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы» (ст. 938 ГК).

Марина СИРОТКО,
Недвижимость Белоруссии