Итоги апреля: на рынке жилья полный штиль

23 / 05 / 2010 Такого апреля, как в текущем году, на рынке жилья не было уже давно. Даже в прошлом кризисном году в такую пору года рынок был более активен. И это при том, что в течение первого полугодия 2009 года цены на квартиры стремительно падали. Сегодня на рынке квартиры и не продаются, и не покупаются. И такая тенденция, полагают специалисты, будет наблюдаться на квартирном рынке не только на протяжении всего нынешнего года, но и в следующем году.

Напомним, что в марте месяце текущего года на вторичном рынке жилья наметилась тенденция снижения цен на квартиры. А ведь еще в январе и феврале на рынке наблюдалась положительная динамика – квартиры хоть и чуть-чуть, но все же прибавляли в весе. Так, за январь 2010 года цены на минскую «вторичку» выросли в среднем на 1,3%, за февраль еще меньше – всего лишь на 0,7%. А вот в марте положительная динамика цен наблюдалось только на многокомнатные квартиры. Что же касается самых популярных и востребованных на рынке однокомнатных квартир, то они стабильно на протяжении всего месяца потихонечку падали в цене. За месяц падение цен на однокомнатные квартиры достигло 1%. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели еще меньше – соответственно на 0,3% и 0,07%. При этом на протяжении всего месяца небольшой рост цен на эти типы квартир сменялся падением и наоборот, то есть цены корректировались.

В апреле месяце снижение цен на квартиры продолжилось. В среднем, по данным статистики, цена предложения бывших в употреблении квартир снизилась примерно на 2,1%. При этом однокомнатные квартиры подешевели на 2,3%, двухкомнатные – на 1,3%, трехкомнатные – на 1,0% и четырехкомнатные – на 3,8%. В итоге на конец апреля цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья в г.Минске составила 1422 долл.США/кв.м, в том числе однокомнатных квартир – 1502 долл.США/кв.м, двухкомнатных – 1470, трехкомнатных – 1426 и четырехкомнатных – 1289 долл.США/кв.м.

Если сравнить ситуацию, наблюдавшуюся на вторичном рынке жилья в апреле месяце прошлого года по сравнению с апрелем месяцем текущего года, то в 2009 году она была более привлекательной. Именно в апреле 2009 года ситуация на квартирном рынке г.Минска преломилась. С одной стороны, замедлились темпы падения цен на квартиры, которые еще в марте месяце достигали 2% в неделю, а с другой стороны, выросла активность покупателей. И хотя это была еще не та активность, которая, как правило, характерна для рынка для такой поры года, как весна, и которая нужна была рынку, тем не менее, факт оставался фактом.

А еще годом ранее, в апреле 2008 года, как и сейчас, на рынке было обилие квартир, а вот сделок в агентствах недвижимости было крайне мало. Чтобы продать свое жилье, квартира должна была выставляться на рынок не по завышенной цене и находиться даже не в середине многочисленных рекламных предложений своих собратьев в печатных изданиях, она должна была стоять первой в строчке той ценовой категории, к которой она принадлежала. Кроме того, на продажу выставлялись одинаковые объекты с разбежкой в цене до 20%. И до 40% квартир рекламировались чуть ли по году. То есть недвижимость продавали только те, кому срочно нужны были свободные денежные средства. Все остальные продавцы не спешили снижать цены в надежде найти своего покупателя, а многие ждали еще и роста цен. В апреле месяце 2008 года, впрочем, как и в предыдущие месяцы, цены на квартиры плавно падали – в среднем по 1% в месяц.

Что же реально происходило в апреле текущего года на вторичном рынке жилья г.Минска, мы попытались выяснить у председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора АН «БелЦТН» Николая Простолупова.

Как отметил в беседе Н.Простолупов, если еще в январе и феврале текущего года на рынке наблюдалась хоть какая-то покупательская активность, и рынок более-менее функционировал, то в апреле месяце по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в агентствах недвижимости резко сократилось, и ситуация на рынке осложнилась. По оценке Н.Простолупова, она стала просто трагической и характеризуется тем, что граждане в сложившихся условиях не способны улучшать свои жилищные условия, а застройщики не в состоянии строить более дешевое жилье в необходимых объемах. На взгляд председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», никаких кардинальных изменений на рынке не произойдет ни в мае месяце, ни в целом по итогам года. «Мы находимся на дне кризиса. И если в прошлом году у людей были еще какие-то запасы денег, надежды на лучшее, то потихоньку все это улетучилось. Сейчас у людей нет ни денежных запасов, ни надежд, ни доступных банковских кредитов. Вот в этом вся проблема. – сказал Н.Простолупов. – Возможно, в августе – сентябре на рынке наступит некоторое оживление. Но по сравнению с предыдущими годами активность покупателей и продавцов не будет значительной. Что же касается цен, то до конца года они также останутся примерно такими же, как и сегодня».

Почему же на рынке сложилась такая трагическая ситуация? Ведь, по всей видимости, произошло это не сегодня и даже не вчера? По мнению директора АН «БелЦТН», сегодня основная масса людей не может позволить себе копить деньги на жилье. Тот уровень зарплат, который сложился в настоящее время, позволяет только поддерживать существование семьи, и не более того, уточнил Н.Простолупов. Кроме всего прочего, сегодня исчезла возможность дополнительного заработка. Если раньше, даже еще в прошлом году, был значительный приток денег из России, регионов республики, которые вкладывались и в покупку жилья, то сегодня его нет. «Если даже у кого-то остались какие-то сбережения, то все понимают, что кризис в этом году не закончится. Поэтому деньги придерживают. Одним словом, – уточнил председатель ассоциации «Недвижимость», – решение жилищной проблемы люди отложили на непонятно какую перспективу. Похоже, что и этот, и следующий год будут очень сложные».

В то же время, количество квартир, выставляемых на продажу, растет. Растут и объемы рекламы. Сегодня на минском квартирном рынке на продажу предлагается порядка 10 тысяч квартир. То есть у людей есть желание продать жилье, добавить деньги и улучшить свои жилищные условия. Но чтобы продать, продавцам надо снижать цену на 10-15%, сказал директор АН «БелЦТН». А на такой риск большинство из них не идет, понимая, что, сбросив цену на 10-15%, такую же сумму им могут не уступить другие продавцы своей недвижимости. По мнению Н.Простолупова, на рынке прослеживается сговор продавцов, хотя он и не явный, а завуалированный. Продавцы смотрят друг на друга, отслеживают цены, и никто не хочет их снижать. Попросту говоря, среди продавцов существует «круговая порука».

Кроме того, если раньше до 50% покупателей при покупке жилья использовали банковские кредиты, то в течение последних двух лет покупателей, привлекающих для покупки жилья кредитные ресурсы, остались на рынке единицы – кредиты стали недоступными.

Если вглубиться в корень проблемы, то, как считает Н.Простолупов, нынешнее состояние рынка жилья обусловлено еще одним фактором – страшным дефицитом жилья, который складывался в Беларуси, как, впрочем, и в России, и в Украине, на протяжении многих и многих лет. И если жилищная проблема на Западе решена, то у нас ей никто серьезно долгие годы не занимался. На протяжении многих десятилетий жилья строилось катастрофически мало, что и привело к его острому дефициту. Отсюда и дисбаланс цен на рынке. Сегодня жилой фонд г.Минска должен быть раза в 2 больше, нежели ныне существующий, высказал свою точку зрения директор АН «БелЦТН». Но пока его построят, пройдет еще лет 30-50. А за это время полностью станут непригодными для проживания бараки, «хрущевки», «брежневки». В настоящее время только в столице в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 500 тыс. семей. Для них нужно построить 500 тыс. квартир. А город строит в год только 10 тыс. квартир, сказал Н.Простолупов.

Во многом решение данной проблемы председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость» видит в налаживании более совершенной системы налогообложения. Ведь сегодня налоговые отчисления бизнеса составляют в среднем порядка 40% от уровня получаемых доходов. «Поэтому если государство озаботится проблемой жилья граждан, то сразу, решая вопрос налогообложения, можно уменьшить стоимость жилья на 40%. Это видно невооруженным глазом», – сказал Н.Простолупов и тут же задал вопрос. Почему в советское время квадратный метр жилья стоил 140 рублей при средней заработной плате 140 рублей? А сейчас почему-то он стоит в 3 раза дороже? По мнению председателя БелАН, у нас в стране неоправданно завышены цены как на новое жилье, так и на вторичное. И если удастся добиться того, что квадратный метр жилья будет соответствовать средней заработной плате, тогда и рынок активизируется, и жилищная проблема будет решена, считает Н.Простолупов.

Для сравнения, посмотрим, какие же основные тенденции происходили в апреле на московском квартирном рынке жилья? По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья вырос за апрель 2010 года на 2,8% с 4186 долл.США до 4302 долл.США за кв.метр, что даже несколько выше мартовского прироста. При этом аналитический центр отмечает, что в течение апреля по-прежнему происходило систематическое ослабление доллара, который «сполз» еще примерно на полрубля или полтора процента. (Курс доллара снизился с 29,5-29,6 рублей за доллар в конце марта до 29,0-29,1 рублей за доллар в конце апреля. При этом некоторый отскок курса доллара вверх в последние дни апреля, очевидно, уже не сказался на апрельских ценах). Соответственно, прирост рублевых цен на квартиры в Москве по статистике журнала о недвижимости Metrinfo.Ru оказывается более умеренным, тем не менее, он есть, констатируют аналитики www.irn.ru.

Апрельское распределение прироста цен по типам жилья в Москве не сильно отличается от февраля и марта. Лидируют в основном недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры. Это дает основания аналитикам центра полагать, что рынок переходит к стадии стабилизации, который имеет все шансы получить развитие в следующие месяцы.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
www.np.by