Что беспокоит застройщиков в новых правилах «долевки»?

27 / 10 / 2011 Не 20 октября, как ожидалось, а только 26 числа вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 19 июня № 324, которым внесены дополнения и изменения в Указ от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Успели ли строительные компании подготовиться к новым правилам игры в этом сегменте?

Напомним, документ призван упорядочить долевой рынок, а также обеспечить дополнительную защиту прав граждан.

Так, по новым правилам, договоры долевого строительства подлежат обязательной государственной регистрации в мингорисполкоме. Отменяется максимальный срок строительства в 3 года, указываются только нормативные сроки строительства. А также введены дополнительные механизмы защиты денежных средств дольщика. Теперь деньги клиентов, с которыми застройщик заключает договор долевого строительства, должны аккумулироваться на специальном счете, который открывается в законодательном порядке.

- Мы пока не заключаем договора с дольщиками, не потому что ожидали нового приказа, - рассказал директор ОАО «Белбуд», Николай НОВИЦКИЙ. - У нас сейчас переходный период, мы заключили все договора на строящиеся объекты, а новые начинать будем уже в следующем году. Но мы не планируем кардинально менять свои механизмы взаимодействия с дольщиками. Будем работать в соответствии с Указом №324.

По новым правилам, регистрация договоров создания объектов долевого строительства будет осуществляться местным исполнительным и распорядительным органом, который выдал разрешение на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

- Самое главное, что беспокоит нас, - это регистрация, - прокомментировал ситуацию Андрей УСТИНЧИК, заместитель директора ОАО «10 УНР». – Мы думаем, что регистрация договоров долевого строительства в исполкоме отразится на сроках заключения договоров. То есть между застройщиком и дольщиком появится посредник. Раньше это все происходило оперативно: человек пришел к застройщику, заключил договор на строительство и пошел платить первоначальный взнос. Если не заплатил, значит, передумал и договор перестает действовать. Раньше на это давалось пять банковских дней. А сейчас мы должны заключить договор, отправить его на регистрацию в исполком, только после этого человеку можно идти платить деньги, чтобы договор вступил в силу. В указе строго прописано, что исполком зарегистрировать документ должен в течение одного рабочего дня, а вернуть договор человеку должен в течение трех рабочих дней. Но как это будет работать на практике неизвестно, а разъяснений по этому поводу нам в исполкоме не дали.

Положительным моментом для дольщиков является тот факт, что указ обязывает местные власти по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создавать «электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства». В этом реестре в обязательном порядке должны будут указываться следующие данные: «количество объектов долевого строительства, их номера. сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров. основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства».

В случае расторжения сторонами договора застройщик обязан в течение трех рабочих дней информировать об этом местный исполком, который внесет соответствующие изменения в реестр.

- Да, конечно, из-за регистрации договоров возникнут дополнительные сложности, но еще больше проблем ждет застройщика при расторжении договоров долевого строительства, - рассказал Сергей КАЛИНИЧЕНКО, заместитель начальника инвестиционного отдела ЗАО «Комкон». – Не до конца прописан в Указе механизм расторжения договора. Застройщику придется бегать за дольщиком, а та квартира, которая не будет расторгнута официально через соглашение между двумя сторонами, будет считаться «заключенной» на неопределенный срок. Нам, как застройщику такие проблемы не нужны. Но пока мы не планируем переход на жилищные облигации. Посмотрим, как на практике будет работать эта схема. Но то, что возникнут трудности - это факт.

Между тем один из крупнейших застройщиков - СООО «Арэса-Сервис» - уже официально объявила о своем уходе с рынка долевого строительства в пользу жилищных облигаций. И по мнению председателя собрания акционеров компании Сергея КОРЕНЬКО, их примеру в будущем могут последовать большинство коммерческих застройщиков.

- Указ 324 вроде бы неплохой, но там есть позиции, которые полностью могут этот указ «зарубить», - предупреждал эксперт еще накануне вступления документа в силу. - Все склоняется к тому, чтобы уходить от «долевки».

Жилищные облигации – механизм для Беларуси все еще новый, который требует доработки, но в него зайстройщики пошли только потому, что работать по схемам долевого строительства стало сложнее, считает Сергей Коренько. Ценные бумаги – инструмент, с помощью которого компании-заказчику в новых условиях легче формировать стоимость квадратного метра и проще ее менять, подстраиваясь под рыночные условия.

- Давайте вернемся к истории. Когда появились первые жилищные облигации? В 2004-2005 годы. А почему? Потому что вышел Указ № 396 о долевом строительстве, первая редакция. И в той редакции по нему невозможно было работать.

Строительные организации «побежали» в облигации (жилищные – прим.ред.). Когда вышла очередная редакция, которая «причесала» 396-й указ, и стало возможно работать, многие вернулись в «долевку. На протяжение последних лет обозначилась четкая тенденция: если указ что-то тормозит, значит, ищут другие механизмы, - рассуждает глава одной из старейших строительных компаний Беларуси.

Наводить порядок в долевом строительстве надо, соглашается Сергей Коренько. Но фундаментальным вопросом на сегодня, по его мнению, является необходимость четкого разделения понятий «нуждающийся дольщик» и «дольщик коммерческого строительства».

- Потому что – совершенно разные принципы формирования цены и себестоимости, и всего (процесса строительства – прим.ред.). И если мы заявляем, что 60% жилья в Беларуси мы будем теперь строить по рыночным схемам, а какого-то документа, который позволит строить, так и не появится, у нас получатся 2006-2007 годы: дефицит, площадки свернутся, их будет мало, спрос -большой, предложение – маленькое, цены пойдут вверх. Надо что-то делать.

Как признался сам Сергей Коренько, о выходе Указа № 324, он узнал из газет.

- Хотя был проект, который, нам обещали, не подпишут, пока с нами не согласуют... Но вот он вышел, и подписи Ассоциации (застройщиков жилья – прим.ред.) там нет, - констатирует председатель собрания акционеров компании «Арэса-Сервис».

Сегодня Ассоциация застройщиков жилья, заинтересована в том, чтобы подготовить свой проект указа, «который,- цитируют Сергея Коренько naviny.by, - будет как-то регламентировать деятельность застройщиков именно в строительстве коммерческого жилья, а не из бюджетных источников. Нам хотелось бы иметь нормальные рыночные отношения по ценообразованию и другим вопросам».

Пока же тенденция к переходу на жилищные облигации начинает прослеживаться достаточно отчетливо. Еще один крупный застройщик - компания «Юнивест-М» - также подтвердила «EJ:Недвижимость», что больше не работает с дольщиками.

Источник: http://www.realty.ej.by